不動産購入の流れについて！形態の違いや注意点も解説

不動産購入は人生でも大きな買い物のひとつです。
販売形態や契約までの流れを理解しておけば、余計なトラブルや無駄な出費を避けられます。
本記事では、不動産の販売形態の違い、不動産購入の流れ、購入時に押さえておくべき注意点について解説します。

不動産購入の販売形態とはなにか

不動産購入を検討する際に、まず理解しておくべきなのが「販売形態」です。
不動産の販売形態は「売主物件」と「仲介物件」の2種類があり、購入の流れや費用に違いがあります。
どちらの方法で物件を購入するのかを事前に明確にしておくことで、無駄なトラブルを避け、納得感のある購入につながります。
まずは、両者の特徴とメリット・デメリットを整理してみましょう。

売主物件の特徴とメリット・デメリット

売主物件とは、物件の売主から仲介業者を挟まずに直接購入する形態を指します。
実務では、不動産会社が売主となる取引が中心です。
売主物件の主なメリットは次の通りです。

●仲介手数料が不要なため、費用を抑えられる
●売主とのやり取りが直接行えるため、連絡がスピーディーでスムーズ

一方で、以下のようなデメリットもあります。

●希望条件に合った物件探しを自分で進めなければならない
●金融機関との手続きや契約に関しても自分で調べる必要がある

費用を抑えられる点はメリットですが、購入手続きを自己完結できる情報収集力や行動力が求められる点は注意が必要です。

仲介物件の特徴とメリット・デメリット

仲介物件とは、不動産会社が売主と買主の間に入り取引をサポートする形態で、初心者でも安心して進められるのが特徴です。
仲介物件のメリットは以下の通りです。

●金融機関との手続きや契約書作成を含め、すべて不動産会社がサポート
●専門家による価格交渉が期待できる
●初めての購入でもプロのサポートがあるため安心感が高い

一方で、仲介物件には「仲介手数料」が発生します。
手数料は業者によって異なりますが、宅地建物取引業法で上限が定められています。
上限額は 「物件価格の3%＋6万円＋消費税」 で、例えば4,000万円の物件を購入する場合、4,000万円×3%＋6万円＋消費税10%＝最大138.6万円 です。

販売形態の選び方

売主物件は「費用を抑えやすい」点が強みで、仲介物件は「サポートが充実している」点が魅力です。
自身の資金状況や物件探しの経験値に応じて、どちらの販売形態を選ぶかを見極めましょう。

不動産を購入するときの流れ

不動産購入は一度きりの大きな買い物となることが多いため、流れを正しく理解しておくことが重要です。
売主物件・仲介物件どちらを選ぶ場合でも、購入の基本的な流れは同じです。
続いて、不動産を購入する一般的なステップを紹介します。

流れ①希望条件を決める

まずは購入する不動産の条件を明確にします。
価格・間取り・立地・交通アクセス・周辺環境・築年数など、今の暮らしだけでなく将来の家族構成や収入の見通しまで考慮して検討しましょう。

流れ②物件を選び現地確認をおこなう

条件を整理したら、インターネットや不動産会社を通じて物件を探します。
物件を探すうえで欠かせないのが「現地確認」です。
周辺の騒音や日当たり、建物の傷み具合、窓からの眺望など、実際に足を運ばないと分からない情報が多いため、必ず現地を訪れるようにしましょう。

流れ③資金計画を立てる

次に、無理のない資金計画を作成します。
自己資金（頭金）、住宅ローンの借入額と返済計画、印紙税・仲介手数料・不動産取得税などの諸費用、さらにリフォーム費用や家具購入費まで含めて試算することが大切です。
資金計画が不十分だと後々の返済に無理が生じてしまうため、ここは慎重に進めましょう。

流れ④購入を申し込む

購入を希望する物件が決まったら、不動産会社を通じて「不動産購入申込書」を提出します。
不動産購入申込書は売主に対して購入の意思表示であり、法的拘束力は限定的です（売買契約とは異なります）。
新築マンションの場合、申込時に1〜10万円程度の「申込証拠金」を支払うケースもありますが、後に契約費用の一部として充当されるのが一般的です。

流れ⑤住宅ローンの事前審査

申込後は住宅ローンの事前審査を受けます。
収入証明書や本人確認書類、物件概要資料などを提出し、借入可能額や返済能力を金融機関が簡易的に確認します。
結果は早ければ即日出るため、購入の可否を判断する重要なステップです。

流れ⑥契約内容の確認と重要事項説明

契約前には、不動産会社の宅地建物取引士から重要事項の説明を受けます。
登記内容や税金の分担、契約条件などを確認し、不明点があれば必ず質問しましょう。
書面の読み合わせにとどまることも多いため、買主自身が内容を十分理解しておくことが大切です。

流れ⑦売買契約の締結と手付金支払い

契約内容に問題がなければ、売買契約を締結し「手付金」を支払います。
相場は物件価格の5〜10％程度で、法的な効力を持つため申込証拠金とは異なります。

流れ⑧住宅ローンの本契約

続いて住宅ローンの本審査・契約をおこないます。
勤続年数や健康状態、物件の担保評価などが詳しく審査され、1〜2週間程度かかるのが一般的です。
事前に必要書類を揃えておくとスムーズです。

流れ⑨物件の引き渡しと登記

最終段階は物件の引き渡しです。
司法書士が所有権移転登記（中古の場合）や所有権保存登記（新築の場合）をおこない、正式に買主の名義となります。
以上の手続きをもって、不動産購入の流れは完了です。

不動産を購入するときの注意点

不動産は一度購入すると長く住み続けることになるため、購入時の判断ミスが大きな負担につながります。
資金計画の不備や災害リスクの見落としは、将来の生活に直結する問題です。
購入前に、次の3点をチェックしておきましょう。

注意点①資金計画

不動産購入に必要なのは、物件代金だけではありません。
初期費用として、新築の場合は物件価格の約3〜6％、中古の場合は約6〜9％が目安とされています。
印紙税や登録免許税、仲介手数料、保険料、手付金に加え、家具や引っ越し費用も必要になるため想定以上の負担になります。
特に中古物件を購入してリフォームをおおこなう場合、費用も初期投資として計算に入れておくことが欠かせません。
リフォームによっては税制優遇を受けられることもあるため、事前に確認しておくと安心です。
また、仲介物件を購入する際は仲介手数料が負担となります。
上限額は「物件価格×3％＋6万円＋消費税」で、4,000万円の物件なら約138万円が必要です。
一方、売主物件では仲介手数料が不要ですが、物件数が限られるなどのデメリットもあるため、費用と利便性を比較して検討しましょう。

注意点②災害リスク

日本は地震・台風・豪雨などの自然災害が多いため、立地の安全性は重要な検討要素です。
物件選びでは、災害リスクの確認が欠かせません。
特に中古物件では、耐震性が現行基準に適合しているかをチェックすることが大切です。
1981年6月以降に建築確認を受けた建物は新耐震基準に基づき、震度6〜7程度の地震への耐震性能を目安としています。
1981年6月以前の建物や不安がある場合は、専門家による耐震診断を受けるのがおすすめです。

注意点③ハザードマップを活用する

災害リスクを把握する手段として、各自治体や国土交通省が提供するハザードマップを活用しましょう。
河川氾濫や土砂災害の危険区域、液状化の可能性、避難経路などが地図上で確認できます。
例えば、川沿いの物件は水害リスクが高く、想定以上の被害を受ける恐れもあります。
購入前に対象地のハザードマップを確認し、安全性を見極めましょう。

まとめ

不動産購入を成功させるには、販売形態の違いや購入の流れを理解し、計画的に進めることが大切です。
資金計画を綿密に立て、災害リスクやハザードマップの確認も欠かせません。
信頼できる不動産会社に相談しながら進めることで、安心で納得のいく不動産購入が実現できます。